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Acheter un terrain agricole : à quel prix ?

Niveau de technicité : niveau de technicité

Auteure : C. Geyl (Ifce-Oesc)

Avril 2018

Acheter un terrain agricole que l’on soit un professionnel ou un particulier peut s’avérer difficile. Quelques notions réglementaires peuvent éclairer le futur acquéreur.
Depuis 2005, les activités équestres sont considérées comme activités agricoles. Cela signifie que ces structures sont soumises aux règles d’urbanisme en zones agricoles.
Les personnes n’exerçant pas une activité agricole peuvent tout de même acheter des propriétés agricoles.

Les démarches administratives

En France, le marché du foncier agricole est contrôlé et on ne peut pas acheter librement les terres et les propriétés rurales. Un contrôle administratif a été mis en place dans les années 50.


Les objectifs actuels du contrôle des structures sont :

  • de favoriser l’installation des agriculteurs(trices), y compris les pluriactifs ;
  • de favoriser l’agrandissement des exploitations agricoles dont la surface, les références de production ou les droits aux aides sont insuffisants ;
  • d’empêcher le démembrement d’exploitations agricoles viables.


Ce contrôle des structures se fait par l’application de plusieurs mesures :

• Les SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural)

Elles existent depuis 1960 et leur premier objectif a été de réorganiser les exploitations agricoles dans le cadre de la mise en place d’une agriculture plus productive. La SAFER observe le marché et réalise des études pour connaître le prix des biens et des terres afin de les estimer à leur juste valeur avec les Services des Domaines et éviter les surenchères. Cela permet aussi aux communes de connaître les mouvements fonciers de leurs territoires. Elles peuvent acheter des biens agricoles et ruraux puis les revendre à des agriculteurs ou des collectivités par exemple.


En règle générale, les notaires, lors de toute opération foncière concernant la vente d’un terrain agricole doivent informer les SAFER. Ces dernières peuvent exercer leur droit de préemption qui leur permet de proposer un prix d’achat au vendeur. Celui-ci peut alors, soit accepter l’offre et céder son terrain, soit la refuser et retirer la parcelle de la vente.

 

• L’autorisation d’exploiter

Il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation d’exploiter avant de signer un bail ou un acte d’acquisition d’une parcelle ou d’une exploitation agricole. Elle concerne toute personne, physique ou morale, qui s’installe, s’agrandit, amenuise ou réunit des exploitations. C’est une autorisation nécessaire à l’exploitation d’une terre qui se libère, sous certaines conditions qui sont précisées, pour chaque région, dans le SDREA (Schéma Directeur Régional des Exploitations agricoles).

La demande d’autorisation d’exploiter peut-être faite auprès de la DDT, en parallèle à la signature d’une promesse de bail ou d’achat. Le délai de réponse peut être de 4 à 6 mois. La demande d’exploiter concerne les personnes qui n’ont pas de capacité professionnelle agricole notamment mais aussi lors de pluriactivité, de création d’atelier hors sol, pour les personnes de plus de 60 ans…

Prix dominants par département

Chaque année, est publié au Journal Officiel, la valeur vénale moyenne des terres agricoles. Les données suivantes concernent des terres à l’achat d’une surface supérieure à 70 ares, pour l’année 2016. Les valeurs dominantes correspondent au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a pu être constaté ou estimé (d’après le Journal officiel de la République française, n°205 du 02/09/17).

Les valeurs minimum et maximum correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les moins chères et les plus chères, compte tenu des conditions locales du marché. Les prix de ventes retenus s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris. 

Les régions où le prix d’achat des terres est le plus élevé se trouvent dans le nord de la France et dans le sud-est. Dans ces secteurs, les prix dominants moyens sont compris entre un peu plus de 8 000€ et jusqu’à presque 13 000€. Cela s’explique par la densité de population importante pour le sud et par la forte demande agricole pour le nord. La moyenne des prix dominants pour la région centre est quant à lui compris de 5 500€. C’est une région avec des densités de populations faible à moyenne et des zones plutôt réservées au pâturage pour l’élevage et la culture des céréales. 

Prix et accès au foncier en Europe

L’accès au foncier dans les autres pays européens dépend de la réglementation nationale propre à chacun. Ainsi, certains pays (l’Irlande par exemple) considèrent les activités équestres comme agricoles et donc les constructions comme les écuries privées ou les installations de plein air, ne nécessitent pas forcément de permis de construire. Dans d’autres pays comme les Pays-Bas, l’accès à la terre et la construction de bâtiments agricoles équins est très difficile car à l’appréciation des municipalités qui maîtrisent peu cette production.


La mise en place du système de suivi des prix par la SAFER en France permet de contrôler les surenchères de prix. Ce système n’existant pas obligatoirement dans les autres pays d’Europe, une explosion des prix des terres s’observe. Ainsi en Belgique et aux Pays-Bas par exemple, le prix moyen dans certaines régions atteint 30 000 à 50 000€ l’hectare agricole en 2014.

Ce qu'il faut retenir

 

En France, l’achat de terres agricoles n’est pas impossible pour un particulier. Cependant, cet achat nécessite le passage par des démarches administratives et son utilisation n’est possible que dans un cadre agricole. Les terres ne sont pas constructibles hormis pour des bâtiments agricoles et sauf changement du Plan Local d’Urbanisme de la commune, elles ont vocations à rester agricole.

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