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La location des terres agricoles : à quel prix ?

Niveau de technicité : niveau de technicité

Auteures : C. Geyl (Ifce-Oesc),
Lorène Chauvelier (Equicer)

Octobre 2018

Le bail rural est un contrat qui organise la mise à disposition d’un bien à usage agricole, contre une rémunération. Le bien agricole doit être exploité dans le cadre d’une activité agricole.
Ce bail unit un bailleur, qui met à disposition le bien, et un preneur, qui sera qualifié de fermier ou métayer en fonction des conditions établies entre les deux parties.
Le loyer qui est dû par le preneur est appelé fermage.

La durée du bail

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Il n’est pas possible de conclure un bail d’une durée inférieure à 9 ans, même en cas d’accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :

  • conclus par la SAFER,
  • concernant une petite parcelle (d’une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral),
  • bail d’un an consenti temporairement en attendant l’installation d’un descendant.

 

Cependant, le bail rural, peut être conclu pour une durée de 18, 25 ans ou de carrière.
L’engagement perpétuel ou indéfini n’est pas possible.


Lorsque le bail a une durée prévue supérieure à 12 ans, il est obligatoire de faire un acte notarié.

Conclusion et rédaction du bail

Les baux peuvent revêtir la forme d’un bail verbal. Mais pour une plus grande sécurité juridique, il est préférable d’établir un écrit, sous seing privé (contrat rédigé par les deux parties elles-mêmes) ou par acte authentique (document rédigé par un officier public comme un notaire) et s’accompagner d’un état des lieux établi contradictoirement.

Le bail devrait contenir :

  • La présentation du bailleur et du preneur,
  • La désignation des parcelles et des infrastructures louées,
  • Un état des lieux,
  • La durée de location,
  • Les conditions de reprises et de transmissions,
  • Le prix du fermage ainsi que les charges et conditions (améliorations foncières, travaux et aménagements, réparations…),
  • La restitution des lieux et les indemnités de sortie,
  • Le contrôle des structures (soumission ou non au contrôle des structures du Schéma Directeur régional des Exploitations Agricoles).

Voici un exemple pour un modèle de bail : Bail rural type

Les obligations du preneur

Le preneur doit respecter certaines obligations, comme :

  • payer le fermage ou procéder au partage de la récolte en cas de métayage,
  • user de la chose louée en « bon père de famille » et suivant la destination qui lui a été donné par le bail,
  • respecter des pratiques culturales comme la préservation de la ressource en eau, les paysages, si un bail rural environnemental a été conclu,
  • obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement, non prévu par le contrat de bail et permettant d’améliorer l’exploitation,
  • l’obligation d’entretenir le fonds loué aux seules réparations locatives de menu entretien,
  • l’obligation de restituer le fonds en fin de bail dans le même état qu’il l’a reçu,
  • avertir le bailleur de toutes usurpations qui peuvent être commises au détriment du fonds.

Les obligations du bailleur

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

  • l’obligation d’entretenir et de réparer le bien loué (le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire), 
  • acquitter la prime d’assurance contre l’incendie,
  • l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué et de le garantir contre les vices.

Calcul du coût du fermage

La fixation du loyer d’un bail rural n’est pas laissée au libre choix du bailleur et du preneur. La loi prévoit une fixation administrative de la valeur locative du bien loué. Le choix des parties ne peut s’exercer qu’entre un maximum et un minimum imposés. Les modalités de révisions sont, elles aussi, réglementées.

Le prix du fermage est établi en fonction, notamment :

  • de la durée du bail,
  • de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation,
  • de la qualité des sols.

Pour déterminer le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole, il faut se référer aux fourchettes de prix des valeurs locatives, en vigueur lors de la conclusion du bail. L’arrêté préfectoral fixe le loyer annuel en euros par hectare loué des terres nues et des bâtiments d’exploitations, en distinguant toutefois plusieurs catégories de terres, en fonction de leur qualité et de leur rendement. Les prix diffèrent selon les départements et les régions naturelles.

Prix des locations de prairies en France

Chaque année, la valeur locative moyenne des terres agricoles est publiée au Journal Officiel. Les données suivantes concernent des prairies naturelles et des terres labourables louées, pour l’année 2016. Les valeurs dominantes correspondent au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a pu être constaté ou estimé (d’après le Journal officiel de la République française, n°205 du 02/09/17). Les valeurs minimum et maximum correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les moins chères et les plus chères, compte tenu des conditions locales du marché.

Les départements du Sud (en blanc sur la carte) sont des zones où les prix de location publiés correspondent à des vignes (et non à des prairies) et il n’y a pas de prix publié pour les prairies. Les zones de location les plus chères sont souvent des zones à fort potentiel agronomique (zone Nord) et les zones moins chères sont des zones d’élevages avec des contraintes de reliefs comme l’Est par exemple.

Cession du bail et sous-location

En principe, toute cession ou sous-location du bail est interdite, même en cas d’accord du bailleur. Il s’agit d’une cause de résiliation.


Toutefois, il existe des exceptions :

  • échange ou location de parcelles pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire,
  • sous location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d’une durée maximale de 3 mois consécutifs), sous réserve d’obtenir l’autorisation du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux,
  • cession du bail à son époux(se), partenaire de PACS ou concubin ou à un descendant, sous réserve d’obtenir l’autorisation de cession du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.

Indemnité du preneur sortant

Le preneur qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, à droit, à l’expiration du bail, à une indemnité du bailleur.

En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d’entretien, le preneur sortant doit verser une indemnité égale au montant du préjudice subi.

L’attribution d’une indemnité, suppose en principe, une comparaison entre l’état du fonds lors de la conclusion du bail et cet état au moment de la sortie de ferme. Cette comparaison peut être faite que si un état des lieux a été dressé à l’entrée en jouissance du fermier. Cependant, cet état des lieux n’est pas le seul mode de preuve, la loi autorise le preneur sortant à apporter la preuve des travaux réalisés par tous les moyens de droits commun.

Enfin, il est important de rappeler que le preneur sortant peut être indemnisé des améliorations apportés sur le bien loué, seulement s’il a informé préalablement le bailleur ou obtenu une autorisation de sa part. Si le preneur ne respecte pas les procédures légales avant de faire des travaux, des derniers sont irréguliers et ils ne seront pas indemnisés à la fin du bail.

Ce qu'il faut retenir

 

La location de biens agricoles est soumise à des règles juridiques précises, qui peuvent parfois s’avérer complexes. La rédaction d’un bail rural est fortement conseillé et l’intervention d’un professionnel compétent est recommandé. Des fourchettes de prix de location sont fixées par l’Etat chaque année.

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